Việc đặt cọc mua nhà đất đã quá quen thuộc với nhiều người dù tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vậy, nên đặt cọc như thế nào thì mới là đúng và an toàn?
Theo quy định pháp luật, để được bán cho khách hàng thì các dự án bất động sản phải thực hiện xong phần móng (đối với chung cư) và hạ tầng (đối với đất nền). Thế nhưng, việc đặt cọc mua nhà đất trên giấy hiện nay vẫn diễn ra ở hầu hết các dự án đang xây dựng hoặc chưa xây dựng.
Nhằm vào tâm lý muốn có lời nhanh chóng của các nhà đầu tư, nhiều chủ đầu tư dự án đã cho giữ chỗ từ trước khi dự án chính thức mở bán. Khách hàng muốn có giá tốt nhất hay đầu tư lướt sóng thì phải đặt mua ngay khi chủ đầu tư công bố. Để giữ được căn hộ có vị trí đẹp, người mua phải thực hiện thủ tục đặt cọc. Đây là hình thức tự nguyện thuận mua vừa bán của cả hai bên nên người mua cần tỉnh táo trước những rủi ro tiềm ẩn.
Các chủ đầu tư lý giải, động thái cho đặt cọc mua nhà nhằm thăm dò và khảo sát nhu cầu thị trường. Từ đó, chủ đầu tư định hình giá trị sản phẩm và cho ra kế hoạch triển khai xây dựng cụ thể.
Trên thực tế, không ít trường hợp bên mua ký thỏa thuận đặt cọc và giao tiền nhưng bên bán lại đưa ra nhiều lý do để bên mua không thể thực hiện tiếp hợp đồng, dẫn đến bị mất tiền cọc.
Nhiều người không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất, đến khi đặt cọc rồi mới biết miếng đất nằm trong diện quy hoạch và còn nợ thuế đất. Việc mua vì vậy không được luật pháp công nhận và nguy cơ mất trắng tiền cọc là rất lớn.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho biết, việc đặt cọc mua nhà thực chất là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên mua. Khi các bên đã đặt cọc mà không thực hiện giao kết, trách nhiệm và hậu quả pháp lý sẽ phát sinh. Theo đó, người mua nếu từ chối giao kết hợp đồng đặt cọc thì sẽ mất khoản tiền cọc đã đưa trước đó.
Nhiều trường hợp hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng không lập thành hợp đồng, hoặc lập nhưng không có người làm chứng hay công chứng. Khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng sẽ không có bằng chứng để giải quyết tranh chấp. Bên bị từ chối sẽ bị yếu thế trong trường hợp này.
Hình thức hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có thể viết tay hoặc đánh máy với chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Người mua nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng cần nêu rõ số tiền cọc, sẽ giao số tiền còn lại sau khi hợp đồng được công chứng và nêu rõ thời gian cụ thể tiến hành ký kết hợp đồng.
Bà Hảo cho biết thêm, khi giao kết hợp đồng thường không quy định số tiền cọc là bao nhiêu mà tùy vào thỏa thuận giữa hai bên. Người mua nên cân nhắc trước khi quyết định đặt cọc. Khi đã đặt cọc mua nhà đất thì cần chú ý thời gian bao lâu phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng để đảm bảo tính hợp pháp cho hợp đồng.
Người mua đồng thời nên lưu ý rằng tiền cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán. Đôi khi, tiền cọc sẽ được chuyển thành tiền thanh toán khi quá trình đặt cọc chấm dứt. Do cách hiểu sai về tiền cọc mà xảy ra nhiều tranh chấp giữa hai bên. Một số chủ đầu tư dự án lợi dụng vấn đề đặt cọc để chiếm dụng trái phép tiền của khách hàng hay sử dụng tiền sai mục đích, khiến khách hàng gặp nhiều rủi ro trong thanh toán.
Với việc đặt cọc mua nhà, luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – Công ty Luật TNHH Đất Luật cho biết hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản theo quy định pháp luật là đã có hiệu lực, không nhất thiết phải công chứng. Để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà xem có đủ điều kiện để bán hay không.
Hãy yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đảm bảo căn nhà không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính. Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc là người dại diện hợp pháp.
Khi đặt cọc mua nhà đất, người mua luôn nhớ phải lập hợp đồng đặt cọc càng rõ ràng càng tốt. Trách nhiệm của bên bán cần được quy định rõ, nếu vi phạm phải trả lại tiền cọc và một khoảng tiền tương đương hoặc lớn hơn số tiền cọc ngay lập tức.
Thegioibantin.com | Vina Aspire News