Lãi thì khoe khoang, lỗ đành chịu đựng

Vào thời điểm cuối năm, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang tỏ ra khá e dè với các giao dịch trên thị trường. Mặc dù họ biết rằng, nếu đất sốt thì giá sẽ bật tăng, và khi đó bản thân sẽ mất nhiều tiền hơn giá thương lượng được.

Anh Tuấn là người có kinh nghiệm đầu tư địa ốc được khoảng 3 năm, nhưng lại có tính quyết đoán. Vào thời điểm giãn cách xã hội, anh để tiền vào ngân hàng – là số vốn từ đầu tư bất động sản. Hết giãn cách, anh lập tức đi xem đất, cọc tiền. Sau 2 tháng nới giãn cách, mảnh đất anh mua hồi đầu tháng 10 đã tăng giá nhẹ, các mảnh đất khác cùng vị trí cũng không hề giảm giá.

Theo nhà đầu tư này, nếu tính toán quá kỹ lưỡng thì ta dễ mất đi cơ hội tốt, ít khi được gặp lại thị trường ít biến động. Những người có kinh nghiệm sẽ biết khả năng sốt đất vùng ven TP.HCM dễ diễn ra sau giãn cách. Nhưng do dịch chưa hoàn toàn được kiểm soát, họ vẫn có tâm lý e dè chưa dám mua, hay đợi giảm giá thêm rồi mới cọc. Một mặt họ vừa muốn mua, mặt khác là có tâm lý “sốt ruột” sợ cơn sốt đất khiến giá bật tăng.

thực tế cho thấy, dù cơn sốt đất vùng ven ở Sài Gòn chưa đột biến, nhưng khoảng 1-2 tháng qua đã có dấu hiệu âm ỉ. Tại các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, hay xa hơn là Bình Thuận, Bình Phước… thị trường đã rục rịch trở lại. Nhiều phòng công chứng đang hoạt động gần như hết công suất thời điểm này.

Được biết, phân khúc đất nền được nhà đầu tư bất động sản chú ý hơn cả. Với phân khúc căn hộ thì loại nhà giá bình dân vẫn được người mua quan tâm. Thậm chí, một số căn hộ cao cấp ở khu đông TP.HCM cũng có kết quả bán hàng khả quan 70-80%. Về cơ bản, nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy cơn sốt đất âm ỉ sau thời gian nén, lo ngại lạm phát nên đã đổ tiền vào bất động sản trú ẩn. 

Anh Tuấn nhận định, có một điều mà các nhà đầu tư phải thừa nhận là khi giá thị trường lên thì họ sẽ lên giá bán theo giá thị trường; rất ít khi giữ giá cũ. Sẽ càng khó hơn khi họ bán giá thấp hơn (trừ trường hợp NĐT đang quá kẹt tiền, nhưng trường hợp này thường hiếm).

Nguyên do là vì tâm lý người bán – người mua hiếm khi trùng khớp. Người mua muốn chờ giá giảm thêm, hay thương lượng bớt giá và nghe ngóng động thái từ người mua. Còn người mua lại canh theo giá thị trường, nếu cần tiền thì sẽ tìm cách khác để xoay xở tài chính thay vì bán tháo. Anh Tuấn cho biết: “Với kinh nghiệm của mình, tôi nhận thấy, nếu càng đợi để BĐS giảm giá thêm chút đỉnh, NĐT lại càng mất đi cơ hội, mà có thể mất nhiều hơn giá thương lượng giảm trước đó”.

Một chuyên gia trong ngành cho hay, ở thị trường sơ cấp giá BĐS không giảm, còn ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại tài sản cũng không tự động giảm giá. Nguyên do là vì họ đã tính chi phí tài chính (vốn vay, lãi suất), ngoài ra còn có kỳ vọng một biên lợi nhuận trung bình (không có ai muốn đầu tư thua lỗ). 

Dù thị trường thứ cấp luôn có tính linh hoạt cao, giá chào bán vẫn không giảm trên bảng niêm yết tin rao như kỳ vọng của nhóm bắt đáy. Hiện tượng giảm giá chỉ xuất hiện ngầm, bên bán chỉ giảm giá âm thầm khi thương lượng nếu tiếp cận được khách hàng mục tiêu (có đủ tài chính chi trả) hay người đối tượng mua biết cách giằng co, mặc cả.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, kể từ giai đoạn 2016-2021, thị trường bất động sản không còn xuất hiện tình trạng giảm giá rầm rộ như đợt khủng hoảng thập kỷ trước. Ngay cả giữa mùa dịch, giá nhà đất ở TP.HCM vẫn tăng vì nguồn cung khan hiếm, quỹ đất hữu hạn, chi phí đầu vào cao,… Tuy nhiên, việc tăng giá một chiều này vẫn chưa thể phản ánh bức tranh thị trường toàn diện.

Theo ông, bất động sản có xảy ra giao dịch giảm giá, nhưng ít được công bố vì các bên thương lượng riêng. Trong đợt dịch lần thứ tư, nhóm bất động sản chết ngộp (bên bán đứt gãy dòng tiền, mất khả năng thanh toán) trên thị trường thứ cấp có xảy ra tình trạng giảm giá trong biên độ hẹp 3-7%, cá biệt có trường hợp giảm giá 10% nhưng rơi vào nhóm tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, ngay cả nhóm tài sản này khi chào bán vẫn không giảm giá ngay từ đầu.

Theo Nhịp sống kinh tế

Xem thêm: Tỷ phú Phạm Nhật Vượng xây dựng nhà máy 4.000 tỷ ở Hà Tĩnh, giá bất động sản tăng nóng